ساختمان‌ ها دارای قسمت‌ هایی هستند که کلیه ساکنین از آن استفاده می‌ کنند و این قسمت ‌ها به کلیه افراد ساکن در یک ساختمان، تعلق دارد. در اصل، به این بخش‎‌ ها، مشاعات گفته می ‌شود. مالکیت این بخش‌ ها در آپارتمان‌ ها، قابل انتقال نیست و همین مساله، برخی اوقات سبب اختلافات پایان ‌ناپذیری میان ساکنین می‌ شود.

این در حالی است که مشکلات رایج در مشاعات، با وجود قوانینی که در زمینه رفع آن در قانون در نظر گرفته شده است، به راحتی قابل حل و فصل است. البته برخی مقررات می ‌تواند توسط هیات مدیره ساختمان یا مدیر ساختمان وضع شده یا با اتفاق نظر مدیر و ساکنین، تغییر پیدا کند. در این مطلب می ‌کوشیم تا مشکلات رایج در مشاعات را مورد بررسی قرار دهیم. چنانچه شما نیز با همسایگان خود بر سر این موضوع همیشه دچار مشکل هستید، در ادامه مطلب با ما همراه باشید.

برای دریافت مشاوره مستقیم از وکیل نبوی وکیل پایه یک دادگستری وکیل ملکی در شهر تهران با شماره 09216982591 تماس حاصل نمایید.

قسمت‌ های مشاع در آپارتمان ‌ها

طبق قانون مالکیت، آپارتمان را می ‌توان به 2 دسته کلی تقسیم ‌بندی کرد:

• مالکیت قسمت‌ های خصوصی
• مالکیت قسمت ‌های مشترک که به آن مشاعات نیز می ‌گویند

در زمینه مالکیت قسمت ‌های خصوصی باید بدانید که این بخش، شامل قسمت ‌هایی از ساختمان می ‌شود که صاحب ملک بر روی آن مالکیت رسمی داشته و به شکل کاملا مجزا، در سند ملک به آن اشاره شده و در سند درج شده است.

قسمت‌‎ های اختصاصی آپارتمان ‌ها شامل موارد زیر می ‌شود:

• آشپزخانه
• اتاق خواب ‌ها
• سرویس ‌های بهداشتی
• بالکن‌ ها
• پذیرایی

همچنین چنانچه قسمت دیگری هم جزو بخش ‌های اختصاصی یک ساختمان تلقی شود، مانند پارکینگ و انباری مخصوص هر واحد، معمولا در سند ملک دقیقا به آن اشاره می ‌شود.

مشکلات رایج در مشاعات دقیقا بر سر قسمت‌ هایی است که همگان حق استفاده از آن را دارند. حتما با شنیدن واژه مشاعات، یاد و خاطره اختلافات قدیمی‌تان با همسایه‌ ها، برایتان زنده می ‌شود. با توجه به اینکه بیشتر افراد با فرهنگ آپارتمان ‌نشینی طبق فرهنگ ایران چندان مانوس نیستند، همچنین از قوانین آپارتمان ‌نشینی اطلاعات درستی در دسترس ندارند، احتمال وجود اختلاف بین افراد با همسایگان بر سر مباحث این چنینی، همچون مشاعات  همیشه وجود دارد. این در حالی است که طبق قانون، بخش‌ های زیر به صورت دقیق به عنوان مشاعات تعریف شده ‌اند:

• آسانسور، حیاط، پله، زمین ساختمان، راهرو، درب ورودی، پشت بام، پنجره‌ های راهرو، پارکینگ ‌های اضافی، لابی، باغچه ‌ها، شوفاژخانه و در نهایت تاسیسات و انشعابات مشترک.

قوانین مشاعات

• حیاط

از جمله قسمت ‌های مشاع یک آپارتمان، حیاط آن است که اغلب، مشکلات رایج در مشاعات به این قسمت مربوط می ‌شود. افراد ساکن در یک ساختمان اجازه استفاده فردی- از این بخش را ندارند، حتی اگر استفاده کمی از آن داشته باشند که موجبات سلب آرامش کسی هم فراهم نشود، باز این موضوع، نقض قوانین آپارتمان ‌نشینی محسوب می ‌شود.

بر اساس ماده 100 شهرداری، هر بخشی که در حیاط به دلخواه یکی از ساکنین و بدون اجازه سایر واحدها ساخته شود، می ‌تواند تخریب شود. همچنین اگر در سند حیاط مشاع باشد، اما مسیر تردد برخی واحدها به طور دائم قرار گیرد، تنها واحدهایی که از واحد آن‌ ها به حیاط راهی وجود دارد، حق تردد از آن را خواهند داشت. بنابراین هر گونه تغییر در این بخش، منوط به رضایت کلیه ساکنین خواهد بود.

• پشت‌بام

از دیگر مشکلات رایج در مشاعات، مربوط به قسمت پشت‌بام می ‌شود. برای تعمیر و نگهداری این بخش، کلیه ساکنین سهم برابری داشته و در قبال این موضوع، مسئول ‌اند. هیچ‌ یک از واحدها مجاز نیستند هزینه تعمیر این بخش را پرداخت نکنند.

واحدهایی که در قسمت ‌های پایین ساختمان واقع شده ‌اند هم باید به پرداخت وجه یکسان در این زمینه، اقدام کنند. چنانچه قصد استفاده از این بخش به عنوان یک مکان تفریحی را داشته باشید یا در زمان تبدیل آن به روف گاردن و یا محل زندگی برخی حیوانات- کلیه ساکنین باید در این زمینه رضایت داشته باشند.

هیچ‌ یک از مالکین و یا ساکنین واحدها نمی ‌توانند از این بخش مشاع، جهت شستشوی لوازم شخصی خود استفاده کند. همچنین از دیگر مشکلات رایج در مشاعات آن است که هیچ فردی حق ندارد با تخصیص هزینه شخصی به ایجاد تغییرات دلخواه در پشت بام اقدام نماید، مگر آنکه رضایت سایر واحدها را جلب کرده باشد.

• قوانین مرتبط با پله، آسانسور و راهروها

از دیگر مشکلات رایج در مشاعات، مربوط به نحوه استفاده از آسانسور، پله و راهروهاست. بسیاری از همسایگان، معمولا سر این موضوع با هم اختلاف نظر دارند. برخی واحدها به دلیل طبقه همکف یا اول بودن، حاضر به پرداخت شارژ آسانسور نمی ‌شوند و علت این امر را عدم استفاده از این تجهیزات در ساختمان عنوان می‌ کنند.

یکی دیگر از مشکلات رایج در مشاعات ساختمان ‌ها آن است که برخی واحدها متاسفانه گلدان، جاکفشی یا حتی در بسیاری مواقع، کفش‌ های خود را بر روی راهرو یا قسمتی از آن قرار می ‌دهند که سبب ایجاد نارضایتی از سوی دیگر واحدها شده و به ایجاد اختلاف بین همسایگان دامن می ‌‎زند.

همچنین در برخی مواقع دیده شده که واحد آخر، ممکن است کفش یا جاکفشی خود را در قسمت پله‌های پشت بام بگذارد که این موضوع نیز از جمله مشکلات رایج در مشاعات ساختمان محسوب می‌‌شود. در زمینه سقف زدن بر روی قسمت پاسیو نیز به اجازه کل ساکنین نیاز است.

از دیگر مشکلات رایج در مشاعات ساختمان ‌ها، نصب آسانسور توسط یکی از مالکین است. این موضوع نیز خلاف قانون بوده و در صورتی می ‌تواند اتفاق بیفتد که همه واحدها نسبت به نصب آسانسور، رضایت داشته باشند و صدای آسانسور سبب سلب آرامش سایر واحدها نگردد.

همچنین از جمله مشکلات رایج در مشاعات ساختمان ‌ها می ‌توان به دعوای ساکنین واحدها بر سر قراردادن گلدان ‌های مصنوعی یا طبیعی در راه پله‌ ها و یا نصب تابلو بر روی دیوارهای ساختمان اشاره کرد. در این زمینه نیز کلیه ساکنین واحدها باید در زمینه قراردادن گلدان در راه‌ پله یا نصب تابلو یا خرید پادری برای جلوی درب  ورودی و… اتفاق نظر داشته باشند.

پیگیری مشکلات رایج در مشاعات آپارتمان‌ ها

در زمان بروز مشکلات رایج در مشاعات در آپارتمان‌ها در زمینه های مربوط به راهرو، حیاط، آسانسور و پارکینگ، بایستی طبق قانون عمل کرد. مطابق با ماده 47 قانون ساکنین واحدهای یک آپارتمان مجاز به اشغال بخش ‌های مشترک آپارتمان یا قسمت پارکینگ نیستند. همچنین به استناد ماده 48 قانون نیز هیچ یک از ساکنین آپارتمان، حق گذاشتن کفش و یا جاکفشی و گلدان کوچک و بزرگ در ساختمان را ندارند.

بنا بر ماده 60  قانون نیز مجالس اختصاصی و استفاده از پارکینگ برای برگزاری آن ‎ها، تنها زمانی امکان‌ پذیر است که کلیه ساکنین و اعضای هیات مدیره، موافق برگزاری آن باشند. در ماده 60 آپارتمان نشینی تبصره ‌ای تحت عنوان، تبصره 8 درج شده است که طبق آن برگزار کردن جلسات مرتبط به خود ساختمان را در قسمت پارکینک با حضور ساکنین و مدیریت ساختمان یا هیات مدیره مجاز دانسته است.

از مشکلات رایج در مشاعات در آپارتمان ‎ها، قراردادن زباله‌ های منازل در راهروها یا قسمت ‌های مشترک ساختمان است. به استناد ماده 51 هیچ کدام از ساکنین آپارتمان ‌ها حق گذاشتن زباله در قسمت‌ های مشترک آپارتمان مانند پله ‌ها، پارکینگ، حیاط یا راهرو را نخواهند داشت.

همچنین یکی دیگر از مشکلات رایج در مشاعات در آپارتمان‎ها، نحوه پارک کردن و تعداد خودروهایی است که می ‌تواند در پارکینگ ساختمان قرار گیرد. منطبق با قوانین آپارتمان ‌نشینی، هر واحد فقط حق گذاشتن یک خودرو در پارکینگ ساختمان را دارد.

قوانین حل مشکلات رایج در مشاعات

می‌توان با توافق کلیه مالکین یا ساکنین به منظور پارک کردن در بخش ‌های مختلف پارکینگ جهت پیش نیامدن اختلاف نظر بین ساکنین در این خصوص، بخش ‌های مختلف پارکینگ را بخش ‌بندی کرد و نام واحدهای مختلف دارنده خودرو را در هر قسمت نوشت تا  هر فرد در جایگاه خود به گذاشتن ماشین اقدام کند و مساله ‌ای بین همسایگان از این بابت پیش نیاید. جایگاه دوچرخه ها هم به همین ترتیب می تواند مشخص شود.

همچنین یکی دیگر از مشکلات رایج در مشاعات در آپارتمان ‌ها اختلافاتی است که بر سر اتاقک قرار گرفته زیر قسمت تاسیسات، زیر پله، آسانسور و یا پشت بام پیش می ‌آید. هیچ ‌یک از واحدها مجاز نیستند وسایل شخصی خود را در این بخش قرار دهند یا استفاده اختصاصی از این قسمت داشته باشند، مگر آنکه کلیه واحدها در این زمینه اعلام رضایت کرده باشند. این مساله به استناد ماد55 قانون بایستی توسط کلیه ساکنین در یک ساختمان رعایت شود.

بر طبق ماده 56 قانون آپارتمان نشینی، هیچ یک از مالکین یا ساکنین آپارتمان‎‌ ها نمی ‎توانند به شکل شخصی از آسانسور ساختمان برای حمل بار و متریال ساختمانی یا اسباب ‌کشی استفاده کنند. همچنین در خصوص هزینه تعمیرات بخش ‌های مختلف مشاع در ساختمان، گاهی اختلافات بسیار اساسی میان واحدهای مختلف یک آپارتمان ایجاد می ‌شود.

باید بدانید که هر یک از واحدها با در نظر گرفتن این موضوع که تا چه میزان متراژ از یک ساختمان را در اختیار دارد، در برابر پرداخت هزینه ‌های تعمیر و نگهداری ساختمان مسئولیت دارد. بنابراین به بهانه عدم استفاده از یک بخش از ساختمان، نمی ‌توان از زیر بار مسئولیت پرداخت این هزینه ‌ها، شانه خالی کرد.

اختلاف در مشاعات ساختمان و راه حل آن

مدت زمان و میزان استفاده از قسمت‌ های مشاعات نیز یکی دیگر از مشکلات رایج در مشاعات در آپارتمان ‌ها به شمار می ‌رود. برای مثال برخی واحدها بیش از اندازه در بخش حیاط طی سال حضور پیدا می‌ کنند و… . این در حالی است که باید حقوق سایر ساکنین را هم رعایت کنند.

همچنین برخی از ساکنین، سر و صدا یا مزاحمت ‌های شبانه برای دیگر واحدها ایجاد می کنند. این موضوع مطابق قوانین آپارتمان نشینی، خلاف مقررات است. بهتر است بدانید که پس از ساعت10 شب هیچ واحدی، حتی به سبب برگزاری مهمانی و مجالس، حق تولید سرو صداهای اضافی ندارد. همچنین بعد از ساعت 24 باید کلیه ساکنین سکوت را رعایت کنند، مثلا به گذاشتن موسیقی با صدای بلند اقدام نکنند.

چنانچه واحد یا واحدهایی به ایجاد مزاحمت برای سایر واحدهای یک ساختمان بپردازند افراد شاکی می توانند از افراد خاطی  به دادگاه یا دفاتر خدمات قضایی طرح شکایت کنند تا از آن ها رفع مزاحمت شود.

کلام آخر

قطعا با کنار هم قرار گرفتن افراد با سلایق، باورها و فرهنگ ‎های مختلف، اختلاف نظرهایی در زمینه استفاده از بخش مشاعات در ساختمان‌ ها پیش خواهد آمد. اما به هر حال، در صورت بروز این اختلافات و حل مشکلات رایج در مشاعات، باید طبق قوانین آپارتمان ‎نشینی هر واحدی خود را موظف به رعایت مقررات ساختمان کند تا بتوان شاهد یک همزیستی مسالمت ‎آمیز در آپارتمان ها بود.

شما میتوانید با مراجعه به دفتر وکالت وکیل نبوی وکیل پایه یک دادگستری ، وکیل ملکی در شهر تهران از مشاوره بهره مند گردید. برای هماهنگی و دریافت وقت مشاوره با شماره 09216982591 تماس حاصل نمایید و یا از طریق پشتیبانی سایت و شماره واتساپ با وکیل نبوی ، ارتباط برقرار کنید.