در سال‌های اخیر با افزایش قابل توجه قیمت‌ها در بازار مسکن و املاک دعاوی مربوط به پیش‌ فروش آپارتمان‌ها و ساختمان‌ها نیز به شدت افزایش یافته است. این وضعیت موجب شده تا بسیاری از افراد به دنبال آشنایی بیشتر با روند دعاوی پیش‌فروش ساختمان‌ها باشند. به طوری که  بتوانند معاملات خود را بدون مشکلات ناشی از کمبود اطلاعات به خوبی انجام دهند.

نکته حائز اهمیت این است که قبل از هرگونه معامله، تحقیقات کاملی درباره وضعیت قانونی ملک مورد نظر خود انجام دهید تا از وضعیت مالکیت و مشکلات احتمالی آن مطلع شوید. تا بتوانید از بروز مشکلات در آینده جلوگیری کنید

برای دریافت مشاوره مستقیم از وکیل نبوی وکیل پایه یک دادگستری وکیل ملکی در شهر تهران با شماره 09216982591 تماس حاصل نمایید.

پیشنهاد میکنیم مطلب ” وکیل ملکی در تهران ” را نیز مطالعه نمائید.

دعاوی پیش‌فروش آپارتمان چیست؟

یکی از مسائل حقوقی پیچیده، موضوع پیش‌فروش آپارتمان و ساختمان است. این پیچیدگی به دلیل عدم وجود ساختمان در زمان امضای قرارداد به وجود می‌آید. همین امر یکی از عوامل اصلی بروز دعاوی پیش‌فروش آپارتمان‌ها و ساختمان‌ها محسوب می‌شود. با رایج شدن پیش‌فروش آپارتمان‌ها، مشکلات ناشی از معاملات مختلف نیز ظهور کرد.

دعاوی مربوط به پیش‌فروش آپارتمان معمولاً به خاطر عدم اجرای صحیح قرارداد توسط یکی از طرفین ایجاد می‌شود. به عنوان مثال، خریداران ممکن است به موقع پول را پرداخت نکنند یا سازندگان نتوانند یک یا چند بند از قرارداد را رعایت کنند که این موضوع مشکلاتی را بوجود می‌آورد.

مزایای پیش‌خرید آپارتمان

پیش‌خرید آپارتمان مزایای متعددی دارد که در ادامه به برخی از آن‌ها اشاره می‌کنیم:

• اولین مزیت پیش فروش آپارتمان‌ها این است که وقتی خریدار برای پیش‌خرید یک آپارتمان اقدام می‌کند. مدتی طول می‌کشد تا خریدار آپارتمان را تحویل بگیرد‌. از این‌رو با توجه به تورم اقتصادی موجود در کشور ما معمولاً قیمت آپارتمان در زمان خرید به مراتب کمتر از زمان تحویل خواهد بود. علاوه‌بر این خریدار می‌تواند پس از پرداخت آخرین قسط، آپارتمان را با قیمت بالاتری بفروشد و از این طریق سود کند.
• در آپارتمان‌های آماده تنها اجزای روکار قابل مشاهده‌اند‌ اما پیش‌ فروش آپارتمان به خریدار این امکان را می‌دهد که مراحل ساخت و کیفیت مصالح را از نزدیک مشاهده کند.
• همچنین در خرید آپارتمان‌های آماده، خریدار باید مبلغ قرارداد را در زمان کوتاهی به‌طور کامل پرداخت کند. اما در پیش‌خرید مبلغ قرارداد به صورت اقساطی تقسیم می‌شود. این موضوع به خریدار این فرصت را می‌دهد تا به تدریج هزینه مورد نظر خود را جمع‌آوری کند.
• علاوه بر این، خریداران می‌توانند در طراحی داخلی آپارتمان سلیقه خود را اعمال کنند و تغییرات مد نظر خود را انجام دهند.

معایب پیش‌ فروش آپارتمان

از جمله معایب پیش فروش آپارتمان‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• یکی از معایب اصلی پیش خرید آپارتمان عدم تحویل آن در زمان مقرر است. این مشکل ممکن است به دلیل ناتمام ماندن مراحل ساخت یا رها کردن پروژه توسط سازنده پیش بیاید.
• همچنین، این احتمال وجود دارد که مصالح به کار رفته در ساختمان با کیفیتی که در قرارداد مشخص شده، مطابقت نداشته باشد.
• در زمان رکود بازار و بحران‌های اقتصادی، پروژه‌ها ممکن است ناتمام بمانند و این موضوع نگرانی‌های زیادی را به همراه دارد.
• گاهی اوقات به دلیل تخلفات سازنده، ممکن است پایان کار به ساختمان داده نشود. در این صورت صدور سند تفکیکی برای آپارتمان ساخته شده ممکن نخواهد بود. بنابراین تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان پرداخت جریمه‌های شهرداری و صدور پایان کار ممکن نیست.
• علاوه بر این اگر سازنده طبق قرارداد حق انتقال و فروش نداشته باشد، مالکین ملک می‌توانند دعوی فسخ معامله را مطرح کنند.
• در نهایت هرچند که متراژ و مساحت در قرارداد ذکر می‌شود، اما امکان دارد در برخی موارد این اعداد با متراژ واقعی واحد ساخته شده مطابقت نداشته باشد.

قانون پیش‌ فروش آپارتمان

فرآیند پیش‌فروش مسکن بر اساس قانونی که توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شده به شرح زیر آغاز می‌شود:

✔ پس از صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری برای هر واحد آپارتمان یک شناسنامه فنی مستقل تهیه می‌شود. به طوری که در آن مشخصات به صورت کامل، ملحقات مربوط به هر واحد به دقت ذکر شده است.

✔ در مرحله بعد فروشنده باید مجوز انتشار آگهی را از مراجع قانونی دریافت کند. پس از آن تبلیغات را در روزنامه‌ها و مراکز اطلاع‌رسانی آغاز کند. بر اساس این قانون تنظیم قرارداد پیش‌ فروش مسکن باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

✔ وظیفه مشاوران املاک در این قانون انجام مذاکرات اولیه، معرفی فروشنده و خریدار و همچنین مورد معامله است. پس از توافق طرفین باید برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه ارجاع داده شوند.

✔ بر اساس این قانون مشاوران املاک نمی‌توانند به‌طور مستقل قرارداد را تنظیم کرده و وجه معامله را رد و بدل کنند. زیرا این کار می‌تواند شرایط صحت معامله را زیر سوال ببرد و در صورت وقوع، بر اساس قانون جرم محسوب می‌شوند.

✔ علاوه بر این قانونی که در این خصوص تصویب شده، ضمانت اجرایی مناسبی برای حفظ حقوق خریدار و فروشنده در نظر گرفته است. این ضمانت شامل مجازات‌های مالی و کیفری است. به‌عنوان مثال اگر فروشنده بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا بدون مجوز، اقدام به پیش‌ فروش و دریافت وجه کند. ممکن است به حبس از سه ماه تا یک سال یا جریمه‌ای معادل دو تا چهار برابر مبلغ دریافتی محکوم شود.

نکات مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان

برای اینکه قرارداد پیش خرید آپارتمان کامل و بی‌نقص باشد باید به چند نکته مهم توجه داشته باشید:

✔ مشخصات کامل طرفین

در ابتدای قرارداد باید مشخصات کامل طرفین، شامل شماره شناسنامه، کارت ملی، نشانی و شماره تماس آن‌ها به دقت ذکر شود. همچنین، وضعیت فروشنده بسیار مهم است؛ باید مشخص شود که آیا فروشنده مالک ملک است یا سازنده. اگر فروشنده سازنده باشد، باید مطمئن شوید که او اختیارات لازم برای فروش را دارد و بر اساس توافقات با مالک، سهمی از آپارتمان‌ها ندارد. در صورتی که فروشنده نماینده باشد، احراز نمایندگی و اختیارات او نیز حائز اهمیت است. باید اطمینان حاصل کنید که او مدارک و قوانین لازم برای انجام معامله را دارد؛ در غیر این صورت ممکن است در آینده مشکلات قانونی برای شما پیش بیاید.

✔ مشخصات کلی ملک

در قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات کلی ملک یکی از بخش‌های حیاتی آن به‌شمار می‌رود. خریداران باید به دقت از صحت این مشخصات اطمینان حاصل کنند. این مشخصات شامل مساحت ملک، طبقه و شماره واحد آپارتمان، جهت قرارگیری نسبت به نقاط جغرافیایی و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین وجود امکاناتی مانند انشعابات آب، برق، گاز، تلفن، انباری و پارکینگ باید به طور دقیق در قرارداد ذکر شود تا احتمال بروز اختلافات کاهش یابد.

✔ مشخصات جزئی ملک

اطلاعات دقیق و کاملی از مشخصات داخلی آپارتمان، از جمله تعداد اتاق‌های خواب، نقشه آپارتمان و جزئیات داخلی مانند کمد دیواری، شیرآلات، رادیاتورها و کابینت‌ها، باید ذکر شود. همچنین اطلاعات فنی و معماری ساختمان مانند زیربنای کل، کاربری زمین، تعداد طبقات و جنس مصالح مصرفی نیز باید در نظر گرفته شود باشد.

✔ زمان تحویل آپارتمان

زمان تحویل آپارتمان یکی از مسائل مهمی است که امکان دارد باعث بروز اختلافات شود. بنابراین زمان تحویل و موعد انتقال سند باید به وضوح در قرارداد مشخص شود. در صورت تاخیر سازندگان، موظف به پرداخت خسارت هستند که می‌تواند به صورت جریمه مالی یا شرایط خاص دیگر باشد. رعایت زمان تحویل و حقوق خریداران می‌تواند به کاهش اختلافات و ایجاد معامله‌ای مطمئن کمک کند.

✔ نحوه پرداخت وجه

یکی از جنبه‌های کلیدی در قراردادهای پیش فروش نحوه پرداخت وجه است. به طور معمول در این نوع قراردادها، خریدار موظف است حدود 10% از ارزش آپارتمان را در زمان امضای قرارداد پرداخت کند. همچنین بقیه مبلغ به صورت اقساطی و بر اساس پیشرفت پروژه پرداخت می‌گردد.

در تنظیم قراردادهای پیش فروش آپارتمان چه مدارکی باید جزء اصول اسناد مهم مد نظر باشد؟

در تنظیم قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، مدارک زیر باید جزء اصول اسناد مد نظر قرار گیرند:

• بیمه‌نامه مرتبط با مسئولیت موضوع ماده (۹) این قانون.
• پروانه ساخت کل آپارتمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر یک از،واحدها.
• تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات زیرساخت آپارتمان.
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

ضرورت گرفتن وکیل در حوزه پیش فروش آپارتمان

داشتن وکیل در عقد چنین قراردادهایی به طبع بسیار مفید و موثر خواهد بود برخی از مزایای داشتن وکیل عبارتند از:

• کاهش مدت تنظیم سند رسمی: در صورت عدم حضور فروشنده، وکیل می‌تواند به سرعت مفاد قرارداد را از فروشنده دریافت کند و فرآیند تنظیم سند رسمی را تسریع کند.
• عدم نیاز به حضور خریدار در دادگاه: خریدار نیازی به حضور در دادگاه ندارد، زیرا وکیل می‌تواند به وکالت از او پروسه عقد قرارداد را انجام دهد.
• دریافت تقاضای فک رهن: در صورت رهن بودن ملک، وکیل می‌تواند از فروشنده تقاضای فک رهن نماید و این فرآیند را مدیریت کند.
• مدیریت استنکاف فروشنده: در صورت استنکاف فروشنده از انتقال و تنظیم سند، وکیل می‌تواند با حضور مأمور دادگاه نسبت به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام کند و این موضوع را مدیریت نماید.

پیشنهاد میکنیم مطلب ” انتقال اموال با وکالتنامه ” را نیز مطالعه نمائید.

سازوکارهای قانونی برای مواجهه با کلاهبرداری در پیش‌ فروش آپارتمان

وقتی اعتبار قرارداد از بین می‌رود، اولین و بهترین راه برای مقابله با کلاهبرداری، شکایت از فرد در دستگاه قضایی و درخواست برای پرداخت خسارت قانونی است.

در صورتی که نیت طرح شکایت یا دعوایی را دارید‌. بهتر است قبل از طرح آن به یک وکیل دادگستری مراجعه کنید و از مشاوره او بهره‌مند شوید. همچنین تا جایی که ممکن است، طرح یک دعوا یا شکایت را نیز به وکلا واگذار کنید تا از هدر رفت وقت و هزینه خود جلوگیری کنید و مطمئن شوید که پرداخت خسارت قانونی انجام می‌شود.

چرا که در بسیاری از شکایت‌ها بعد از یک اشتباه دیگر فرصت جبران وجود نخواهد داشت. به طوری که ممکن است به دلیل نا آگاهی از قوانین از رسیدن به حق خود برای همیشه محروم شوید و پرداخت خسارت قانونی به شما تعلق نگیرد.

نحوه شکایت از جرم کلاهبرداری به این صورت است که شخصی که مورد کلاهبرداری واقع شده باید مراتب را به دادسرای محل وقوع جرم اطلاع دهد. شاکی پس از تنظیم شکایت کلاهبرداری باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه کند و شکایت خود را مطرح نماید.

پرونده برای تحقیقات مقدماتی و گرفتن اظهارات شاکی به کلانتری محل وقوع جرم ارجاع داده می‌شود. در این مرحله باید منتظر تصمیم دادگاه بمانید و پرداخت خسارت قانونی را از آن طریق پیگیری کنید.

کلانتری با توجه به دستورات و وظایف محول شده تحقیقات مورد نیاز را در مدت معینی انجام و پرونده را به دادسرا ارجاع  می‌دهد. بعد از ارجاع پرونده و ثبت آن پرونده به شعبه ارسال می‌شود.

بازپرس پرونده در ابتدا شاکی پرونده را احضار می‌کند و در مورد شکایت او سوالاتی را مطرح می‌کند. سپس از او سوال می‌شود که از چه افرادی شکایت دارد و دلایل خود را ارائه دهد. در این مرحله، قاضی با بررسی دلایل و مدارک، متهم را احضار می‌کند. سپس در صورت اثبات جرم، می‌توان برای درخواست پرداخت خسارت قانونی اقدام کنید.

نمونه دعاوی مهم در زمینه پیش‌ فروش آپارتمان

• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان پیش‌فروش شده
• دعوای فسخ قرارداد پیش‌فروش به دلیل عدم پرداخت اقساط یا ثمن قرارداد
• دعاوی تاخیر در تسلیم آپارتمان پیش‌فروش شده
• دعوای فسخ قرارداد پیش فروش به علت کسری مساحت

عدم انجام تعهدات و عدم تحویل آپارتمان پیش فروش شده در زمان مقرر

مطابق ماده 6 قانون پیش‌ فروش آپارتمان، اگر پیش‌ فروشنده نتواند در موعد مقرر واحد را به خریدار تحویل دهد یا به تعهدات خود عمل نکند. موظف به پرداخت جریمه به پیش‌خریدار خواهد بود. خریدار نیز می‌تواند علاوه‌بر جریمه معین شده از حق فسخ خود نیز استفاده کند و قرارداد پیش‌ فروش را فسخ نماید. علاوه‌براین، مطابق ماده 7 در صورتی که پیش‌ فروشنده واحد را تحویل دهد اما مساحت واحد تحویل شده کمتر از 95% مقدار توافق شده در قرارداد باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

جمع بندی

پیش‌ فروش آپارتمان یکی از اتفاقاتی است که امروزه به وفور در شهرهای مختلف رخ می‌دهد. در این فرآیند خریدار ملکی را با مبلغی کمتر از مبلغ خانه خریداری می‌کند. به طوری که قرار است در آینده‌ای مشخص و در زمانی تعیین شده به او تحویل داده شود.

خریدار نیز می‌تواند در طول این قرارداد هزینه‌های مربوط به ملک را تامین و پرداخت کند. این نوع قرارداد باعث شده تا خریدار بتواند با مبلغی کمتر از مبلغ خانه قرارداد پیش‌ فروش را منعقد کند. همچنین فروشنده یا سازنده این فرصت را پیدا می‌کنند که بر اساس مبالغ کسب شده از خریداران ملک را تکمیل و تحویل دهند.

شما میتوانید با مراجعه به دفتر وکالت وکیل نبوی وکیل پایه یک دادگستری ، وکیل ملکی در شهر تهران از مشاوره بهره مند گردید. برای هماهنگی و دریافت وقت مشاوره با شماره 09216982591 تماس حاصل نمایید و یا از طریق پشتیبانی سایت و شماره واتساپ با وکیل نبوی ، ارتباط برقرار کنید.