یکی از موارد مهمی که امروزه بسیاری از اختلافات مالی را در پی داشته است، عدم کسب اطلاعات افراد در زمینه قوانین وضع شده است. با توجه به علل مراجعات افراد به مجتمعات قضایی، می ‌توان گفت شدت این اختلافات در حوزه ‌های مربوط به ملک و تجارت بیشتر از سایر موارد است.

بنابراین کسب اطلاعات درمورد نادانسته ‌های حقوقی امروزه به یک نیاز در جامعه تبدیل شده است. چرا که افزایش آگاهی در این زمینه می ‌تواند مانع بسیاری از اختلافات شود و حتی مراجعات به دستگاه ‌های قضایی را نیز کاهش دهد.

از این جهت در این مقاله قصد داریم شما را با دو مورد از مفاهیم حقوقی در رابطه با اجاره آشنا کنیم. دو مورد «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه» از جمله مواردی هستند که درصد بالایی از کسبه و حتی سایر اقشار جامعه با آن درگیر هستند. بنابراین لازم است اطلاعات خود را در این باره افزایش دهند تا رفتار حقوقی آن ‌ها ساماندهی شود.

بدیهی است که این موضوع، کاهش چشمگیر اختلافات قضایی و مراجعات به مجامع قضایی را در پی خواهد داشت. در ادامه مقاله مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه را به‌ صورت مجزا تعریف خواهیم کرد و نکاتی را در رابطه با این دو موضوع به شما عزیزان یادآور خواهیم شد.

همچنین این دو مفهوم تفاوت ‌هایی با یکدیگر دارند که به شرح این تفاوت ‌ها خواهیم پرداخت. لازم به ذکر است که کسب اطلاعات در زمینه این مفاهیم، کمک شایانی به شما در عقد قراردادهایتان خواهد داشت. پس تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

جهت دریافت مشاوره مستقیم از وکیل نبوی وکیل پایه یک دادگستری وکیل ملکی در شهر تهران با شماره 09216982591 تماس حاصل نمایید و ضمن آگاهی از شرایط قوانین نسبت به سرعت بخشیدن به روند رسیدگی به امور مربوط از وکالت وکیل نبوی بهره مند گردید.

سرقفلی چیست؟

در سال 1356 قانونی در زمینه رابطه و موجر و درمورد املاک با کاربری تجاری به تصویب رسید. این قانون تقریباً 20 سال برای مستاجران و موجران املاک تجاری مورد استفاده قرار گرفت. در سال 1376 طی اعتراض موجرین به بالا بودن مبلغ حق کسب و پیشه، و همچنین عدم تمایل آن ‌ها برای تمدید خودکار قرارداد برای سال ‌های متوالی طولانی، قانون جدیدی وضع شد. این قانون در واقع جایگزین قانون قبلی شد. در این قانون، قانون ‌گذار مفهوم سرقفلی را نیز در کنار قانون روابط موجر و مستاجر در عقد قرارداد در نظر گرفت.

طبق قانون مصوب 1376 مربوط به موجر و مستاجر، تمدید خودکار اجاره حذف شد و عقد اجاره پس از اتمام زمان مکتوب در قرارداد به پایان می ‌رسید. مطابق این قانون و با توجه به غیر شرعی اعلام شدن حق کسب و پیشه توسط فقهای شورای نگهبان، حق کسب و پیشه از مستاجر آن ملک تجاری سلب می ‌شد و وی دیگر چنین حقی نداشت.

با حذف این حق، قانون جدید سرقفلی جایگزین آن شد. موارد وضع شده در قانون جدید، کاملاً با موارد احکام و قواعد حق کسب و پیشه متفاوت است. این تفاوت ‌ها علاوه بر علل و روش‌ های ایجاد، در مقررات و دریافت آن ‌ها نیز دیده می ‌شوند. این قانون به دو صورت به تعریف مفهوم سرقفلی و موارد مربوط به آن پرداخته است.

در حالت کلی سرقفلی در قالب هزینه ‌ای تعریف می ‌شود که مستاجر، از موجر و یا مستاجر بعدی دریافت می‌ کند و در قبال دریافت این هزینه، تعهد خود برای تخلیه ملک و عدم رضایت جهت افزایش اجاره توسط موجر را اعلام می‌ کند.

در واقع به موجب تعاریف و وجود چندین تبصره در مواد مختلف، سرقفلی به‌عنوان یک حق مالی شناخته می ‌شود که قابلیت انتقال به مستأجر را نیز دارد. همچنین اگر موجر سرقفلی را با شرایط شرعی به مستاجر انتقال دهد، مستاجر می ‌تواند در زمان تخلیه و به نرخ روز آن را درخواست کند.

نکاتی پیرامون سرقفلی

با توجه به موارد قانون مصوب سال 76 و تبصره‌ های آن، سرقفلی را در واقع هم می ‌توان هزینه ‌ای دانست که مستاجر آن را به موجر پرداخت می‌ کند؛ هم هزینه ‌ای که موجر به مستاجر می ‌پردازد؛ و هم حقی که از طرف موجر به مستاجر داده است. در حالت اول، مبلغ سرقفلی طبق توافق طرفین قرارداد از طرف مستاجر به موجر پرداخت می ‌شود. اما پس از اتمام موعد قرارداد، مستاجر می ‌تواند آن را از موجر مطالبه کند.

حالت دوم برای زمانی است که موجر در کنار انعقاد قرارداد برای اجاره ملک، بعضی موارد را برای مستاجر مد نظر می‌ گیرد. به عنوان مثال، برای حالتی که مستاجر پس از اتمام قرارداد، موجر همان ملک را به همان مستاجر اجاره دهد. در چنین شرایطی مستاجر می ‌تواند جهت حذف کردن این مورد، از موجر یا مستاجر بعدی، مبلفی را تحت عنوان سرقفلی دریافت کند.

در هر دوی این حالات، با مبلغی که مستاجر تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت می‌ کند و یا حقوقی که برای مستاجر در نظر گرفته می ‌شود، هزینه ‌ای به عنوان حق سرقفلی به مستاجر داده می‌ شود. این هزینه توسط مستاجر قابل دریافت در زمان تخلیه و به قیمت روز است.

حق کسب و پیشه چیست؟

عنوان حق کسب و پیشه در سال 1356 برای اولین بار در یک قانون مربوط به مستاجر و موجر مطرح شد. منشاء این قانون، بر اساس قوانین حقوقی غربی بوده است؛ بنابراین می ‌توان گفت این حقوق به ‌عنوان یک حقوق غربی وارد قوانین کشور ما شده است.

اما همان ‌طور که ذکر شد، این قانون پس از انقلاب اسلامی توسط یک قانون مغایر با موازین شرعی شناخته شد و از این جهت فقهای شورای نگهبان، قانون حق سرقفلی را جایگزین آن کردند. قانون حق کسب و پیشه بسیار مشابه قانون سرقفلی است که در بخش آن به آن پرداختیم.

اما با توجه به مواد و تبصره‌ هایی که دارد، در واقع بسیار با آن تفاوت دارد. شباهت ‌های این دو قانون به اندازه‌ ای است که قطعاً افرادی که در ملک تجاری موجر یا مستاجر بوده ‌اند، بارها این دو مفهوم را به اشتباه به جای هم به کار برده‌ اند. این در حالی است که این دو مفهوم از نظر حقوقی در مواردی همچون روش منتقل کردن سرقفلی و حق کسب و پیشه، راه‌ های ایجاد این دو عنوان و مواردی از این دست، کاملاً متفاوت هستند.

حق کسب و پیشه در سال 1356 توسط قانون ‌گذار در کشور به تصویب رسید. طبق مفاد این قانون، مزایا و امتیازات بسیاری برای مستاجر در نظر گرفته شد که از جمله این مزایا می ‌توان به تمدید قرارداد اجاره به‌ صورت خودکار اشاره کرد. در کنار تمام این مزایا، طبق قانون حق کسب و پیشه، یک حق ویژه نیز در اختیار مستاجر قرار گرفت که این مورد، برگرفته از یک قانون غربی بود که در فرانسه نیز رواج بیشتری داشت.

حق کسب و پیشه را می ‌توان به صورت حقوقی تعریف کرد که به موجب فعالیت تجاری مستاجر در ملک تجاری، برای وی تعیین می ‌شود. با این توضیح که فعالیت تجاری مستاجر در ملک مورد نظر موجب جلب و جذب مشتری به ملک خواهد شد، این حقوق برای مستاجر در نظر گرفته شد.

چرا که افزایش مشتری در گذر زمان، علاوه بر شناخته شدن ملک، موجب افزایش فروش و در نتیجه افزایش ارزش ملک خواهد شد. با این تفاسیر در صورت اجبار موجر مبنی بر تخلیه ملک به مستاجر، این ارزش به‌صورت رایگان در اختیار وی قرار می‌ گیرد.

چگونگی روند قانون حق کسب و پیشه

با توجه به موارد گفته شده، وضع قانون حق کسب و پیشه، جهت جلوگیری از سوء استفاده موجر از ارزش و اعتبار تجارت مستاجر و با هدف حمایت از کسب و کار و اعتبار کسب شده برای ملک توسط تجارت مستاجرین ملک‌ های تجاری انجام شد. در واقع این قانون بر حفظ ارزش تجاری حرفه ‌ای و کسب اعتبار و جذب مشتری برای ملک، تأکید داشت.

به طور مثال، اگر مستاجر یک ملک تجاری را جهت فروش مواد غذایی از موجر اجاره و در آن شروع به فعالیت کند، این ملک توسط مشتریان شناخته خواهد شد. این موضوع، شناخته شدن و در نتیجه کسب اعتبار را در پی خواهد داشت.

بدیهی است که این افزایش اعتبار ملک، بر قیمت آن نیز می ‌افزاید. در چنین شرایطی، موجر به لحاظ قانونی مجاز به تحت فشار گذاشتن مستاجر جهت تخلیه نخواهد بود. در واقع لازم است پس از اتمام زمان قرارداد، مبلغی را به مستاجر در قالب حق کسب و پیشه پرداخت کند تا ارزش فعالیت تجاری مستاجر حفظ شود.

حق کسب و پیشه تنها دارای ارزش مالی است. همچنین این ارزش‌ گذاری و تعیین مبلغ آن نیز توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام می ‌گرفت. در هنگام تخلیه ملک تجاری، وظیفه ‌ای تحت عنوان پرداخت مقدار تعیین شده توسط کارشناس دادگستری را دارد. این مبلغ در قالب حق کسب و پیشه از طرف موجر با مستاجر پرداخت می ‌شود. لازم به ذکر است که بدون پرداخت این مبلغ توسط موجر، امکان تخیله وجود نخواهد داشت.

البته بهتر است بدانید استفاده از این حق، کاملاً به فعالیت‌ های مشتری در ملکی که اجاره کرده است، بستگی دارد. در واقع اگر مستاجر ملک تجاری را اجاره کند اما هیچ گونه فعالیت تجاری در آن انجام ندهد، حق کسب و پیشه به وی تعلق نخواهد گرفت. چرا که در مدت زمانی که ملک در اجاره وی بوده است، هیچ اعتباری بر ملک افزوده نشده است.

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

بر اساس مواردی که تا به اینجای مقاله در تعریف و چگونگی قوانین سرقفلی و حق کسب و پیشه گفته شد، مشخص است که این دو قانون در موارد اساسی با یکدگیر تفاوت دارند. هر چند که اغلب افراد این دو را دارای یک مفهوم می ‌دانند و به اشتباه از سرقفلی و حق کسب و پیشه به جای هم استفاده می‌ کنند؛ اما لازم است جهت جلوگیری از سوء تفاهمات حقوقی، در موارد تفاوت این دو مفهوم کاملاً دقیق شد.

مهم‌ ترین تفاوت این دو مفهوم، قوانینی است که سرقفلی و حق کسب و پیشه به آن استناد می ‌شوند. قانون حق سرقفلی مربوط به قوانین تعیین شده مربوط به موجر و مستاجر در سال 1376 است. این در حالی است که قانون حق کسب و پیشه برگرفته از یک قانون غربی است که در سال 1356 در رابطه با حقوق مستاجر و موجر وضع شد.

تفاوت اساسی دیگر سرقفلی و حق کسب و پیشه مربوط به ماهیت این دو قانون است. در واقع حق کسب و پیشه در طی زمان و با توجه به برخی فاکتورها، توسط کارشناس رسمی دادگستری برای مستاجر تعیین می ‌شود.

حق کسب و پیشه پس از تعیین، از طرف موجر به مستاجر پرداخت خواهد شد. اما سرقفلی همان مبلغی است که در ابتدا توسط مستاجر به موجر پرداخت می ‌شود. ممکن است این مبلغ توسط مستاجر در جهت اسقاط حقوق خود از موجر گرفته شود.

دیگر تفاوتی که سرقفلی و حق کسب و پیشه دارند، زمان پرداخت و تعیین اعتبار آن‌ ها است. در واقع سرقفلی مبلغی است که در ابتدا و پس از پرداخت وجه از طرف مستاجر یا اسقاط حقوق او، ایجاد می ‌شود. این در حالی است که حق کسب و پیشه به تدریج و در طی فعالیت مستاجر در ملک تجاری اجاره شده، توسط کارشناس رسمی تعیین می‌ شود.

همچنین از دیگر تفاوت‌ های سرقفلی و حق کسب و پیشه نوع توافق آن‌ ها است. مستاجر و موجر می ‌توانند بر اساس ترجیحات خود، در حذف یا پرداخت سرقفلی توافق کنند. در واقع برقراری یا حذف سرقفلی به توافق طرفین قرارداد بستگی دارد. اما حق کسب و پیشه قانونی است که طرفین قرارداد نمی ‌توانند دخالتی در برقراری یا حذف آن داشته باشند.

شما میتوانید با مراجعه به دفتر وکالت وکیل نبوی وکیل پایه یک دادگستری ، وکیل ملکی در شهر تهران از مشاوره ایشان بهره مند گردید. برای هماهنگی و دریافت وقت مشاوره با شماره 09216982591 تماس حاصل نمایید و یا از طریق پشتیبانی سایت و شماره واتساپ با وکیل نبوی ، ارتباط برقرار کنید.

و در پایان

منشاء اغلب شکایات تجاری مربوط به ناآگاهی در زمینه جزئیات قراردادهای ملکی تجاری است. لذا لازم است قبل از اجاره ملکی که قصد تجارت در آن را دارید، اطلاعات جامع و کامل را در این باب کسب کنید. افزایش سطح آگاهی شما در این حوزه، نه تنها به کسب و کارتان کمک شایانی خواهد کرد، بلکه از ایجاد مشکلات حقوقی نیز جلوگیری می‌ کند.

در این مقاله کوشیدیم مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه را به تفصیل، تعریف کنیم و علاوه بر بیان ویژگی‌ ها و چگونگی کسب هر کدام، به ذکر اصلی ‌ترین و مهم‌ ترین تفاوت ‌های این دو مفهوم بپردازیم. هر چند با توجه به وجود تبصره‌ ها و تفاوت‌ های بسیار این دو قانون، مجال کتابت تمام این موارد در مقاله مقدور نیست؛ اما سعی بر آن داشتیم تا با یادآوری مهم ‌ترین موارد مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، قدمی در جهت افزایش اطلاعات شما در این حوزه برداریم.